Публикуването на апартамент в Airbnb или Booking.com е само началото.
След първата резервация започва ежедневната работа — определяне на цени, управление на календарите, комуникация с гости, подготовка на апартамента, почистване, проверки на имота и реакция, когато нещо не върви по план.
За мен управлението на ваканционен имот не е просто да следя резервациите на екрана.
То започва много по-рано — с това да разбера самия имот, сградата или комплекса, в който се намира, и какво реално могат да очакват гостите.
В Mila Stays разглеждам всеки апартамент индивидуално. Искам собственикът да има спокойствието, че имотът му се управлява с грижа и прозрачност, а гостът да усеща личното отношение още от първия контакт.
Първо гледам не обявата, а самия имот
Когато обмисля да поема нов апартамент, едно от първите и най-важни неща за мен е да видя каква е самата сграда или комплекс.
Има ли асансьор? Работи ли надеждно? Има ли паркинг? Има ли басейн и могат ли гостите действително да го използват? Как се стига до апартамента? Има ли особености, които гостите трябва да знаят предварително?
Тези неща може да изглеждат малки, но често точно те имат голямо значение за госта.
Затова не вярвам, че добрата обява е просто красиво написано описание. Тя трябва да представя имота честно, ясно и точно.
Снимките често се подценяват
Снимките са едно от нещата, които най-често виждам подценени.
Един апартамент може да е прекрасен, но ако снимките не го показват добре, първото впечатление вече е загубено.
Друг често срещан проблем е да липсва важна информация.
Например може да няма асансьор, климатикът да не работи или гостите да нямат достъп до определено удобство в комплекса.
За мен е много по-добре човек да знае това преди да резервира, отколкото да го разбере след пристигането си.
Затова редовният преглед е важна част от доброто управление:
- снимките и тяхната подредба;
- описанието на имота;
- удобствата;
- условията в сградата или комплекса;
- наличностите;
- минималният престой;
- сезонните настройки;
- промоциите.
Ако апартаментът тепърва се подготвя за ваканционно отдаване, можете да прочетете и:
„Как бих стартирала ваканционен апартамент в Банско“
Цената не е число, което определяме веднъж
Банско е силно сезонна дестинация.
За мен ценообразуването винаги трябва да започва от актуалните пазарни условия за конкретния период.
Понякога дори малко увеличение или намаление може да повлияе на крайния резултат.
Следя сезона, търсенето, свободните дати, минималния престой и движението на пазара.
Но има едно нещо, което не бих правила само за да изглежда календарът пълен:
не бих продавала нощувки на всяка цена само за да изглежда календарът пълен.
За мен добрият резултат не е просто максимална заетост.
По-важно е да се намери правилният баланс между добра цена, добра заетост и качествени резервации.
Бързият отговор към госта е част от услугата
Една от най-подценяваните части на управлението е да бъдеш на разположение и да отговаряш на гостите навреме.
Гостите рядко пишат само в удобни за нас часове.
Някои от въпросите, които получавам най-често, са:
- „Има ли паркинг?“
- „Колко е далеч кабинковият лифт?“
- „Може ли да използваме басейна?“
На пръв поглед това може да изглеждат като съвсем прости въпроси.
Но за човек, който планира почивката си, отговорите могат да бъдат важни при решението дали апартаментът е подходящ за него.
Затова комуникацията е много повече от автоматично съобщение преди настаняване.
Тя започва още преди резервацията и продължава през целия престой.
За мен е важно гостът да знае, че ако има въпрос или проблем, някой действително ще отговори и ще се опита да намери решение.
Между две резервации понякога часовете са критични
Подготовката на апартамента между двама гости също може да изглежда много по-лесна, отколкото е в действителност.
Понякога времето между напускането на единия гост и пристигането на следващия е изключително кратко.
Само за няколко часа трябва да се координират:
- почистване;
- спално бельо и кърпи;
- консумативи;
- проверка на апартамента;
- подготовка за следващото настаняване.
Цялата тази организация трябва да остане невидима за госта.
Той трябва просто да отвори вратата и да намери чист, подреден и добре подготвен апартамент.
Когато проверявам имот, за мен не е достатъчно той само да изглежда чист.
Проверявам и дали има достатъчно консумативи за целия престой.
Не искам гостът на втория ден да разбере, че липсва нещо съвсем основно.
Малките неща също са част от Mila Stays
Това е една от частите на работата ми, на които държа най-много.
За мен гостите не са просто поредната резервация в календара.
Искам още от момента, в който пристигнат, да усещат, че някой е помислил за тях.
Затова държа да има достатъчно кафе и чай, както и малки неща, които човек лесно може да е забравил да вземе:
четка и паста за зъби, шампоан, балсам, душ гел, шапка за баня, ластици за коса и други малки детайли.
Не става дума за големи или скъпи жестове.
Понякога точно малкият детайл създава усещането, че не просто сте наели място за спане, а че някой истински Ви е очаквал.
Какво се случва, когато възникне проблем?
Проблемите са част от управлението на всеки ваканционен имот.
Например веднъж имах ситуация, в която бойлер започна да тече по време на престоя на гости.
В този момент най-важното не беше, че е възникнал проблем.
Важно беше колко бързо може да се организира реакция.
С бърза координация ситуацията беше решена, без да причини сериозно неудобство на гостите.
И точно тук за мен е една от големите разлики между това просто да имаш обява онлайн и действително да управляваш престоя на госта.
Не е необходимо един човек да прави всичко лично.
Необходими са добра организация, надеждни хора и възможност да се реагира бързо, когато ситуацията го изисква.
Airbnb, Booking.com и ЕСТИ
Краткосрочното отдаване има и административна страна — регистрация на обекта, ЕСТИ, туристически данък, въпроси, свързани с платформите, и други задължения според конкретния модел на работа.
Не е необходимо да навлизам подробно във всичко това тук.
Разгледала съм темата отделно в:
„Airbnb, Booking.com и ЕСТИ — какво бих подготвила преди първата резервация“
Пълно или Бутиково управление?
Това са два различни начина на работа и за мен изборът не трябва да се прави само според процента.
По-важният въпрос е:
Каква част от ежедневната оперативна и административна работа собственикът иска да остане в неговите ръце?
Сравнила съм двата модела по-подробно в:
„Кое управление е подходящо за Вашия ваканционен имот?“
Мога ли да си управлявам Airbnb сам?
Разбира се.
Ако собственикът има време, желание и възможност да организира всичко сам, бих го подкрепила.
Не смятам, че професионалното управление е задължително за всеки.
То има смисъл, когато собственикът не иска ежедневните задачи да се превърнат в постоянна отговорност — комуникация с гости, следене на цените, подготовка на имота между престои и координиране на реакция при проблем.
Дори ако някой реши да управлява имота си сам, с удоволствие бих помогнала със съвет или с конкретна част от процеса.
Как искам да се чувства собственикът, когато работим заедно?
За мен това може би е най-важната част.
Искам собственикът да усеща, че може да ми има доверие.
Искам да има прозрачност в начина, по който работим заедно.
Искам да знае какво се случва с имота му.
И искам да можем да говорим открито — за добрите резултати, но и за проблемите и решенията, които трябва да вземем.
Най-много ценя отношенията, които се изграждат с времето – с доверие, откритост и взаимно уважение.
Mila Stays се роди от любовта ми към гостоприемството и от убеждението ми, че хората, които пристигат в един апартамент, са много повече от номер на резервация.
Същото важи и за собствениците, които ми поверяват имота си.
Имате апартамент в Банско?
Ако притежавате ваканционен имот в Банско и обмисляте професионално управление, можете да се свържете с Mila Stays.
Ще започнем от самия апартамент, не от пакета или процента — какъв е той в действителност, как се управлява в момента и от какъв тип помощ реално имате нужда.
Personal care. Thoughtful details. Stay well. Feel local.
