Когато собственик ме попита кое управление е най-подходящо за неговия апартамент, за мен първият въпрос не е колко е голям имотът, къде точно се намира или колко иска да печели.
Първо питам:
До каква степен искате да участвате в управлението?
Искате ли Вие да управлявате, а аз да бъда до Вас, когато имате нужда? Искате ли да поема ежедневната работа, но Вие да останете ангажирани с част от административните неща? Или предпочитате някой да поеме почти цялата грижа около имота?
За мен точно оттук започва правилният избор.
Няма пакет, който да е най-добрият за всички. И най-скъпият пакет не е автоматично най-добрият. Най-подходящият е този, който отговаря на времето Ви, желанието Ви и на това колко искате да бъдете част от ежедневния процес.
Пълно управление — когато нямате време за ежедневните задачи
Има собственици, които просто нямат възможност постоянно да бъдат на разположение — да отговарят на гостите, да следят пристигания и заминавания, да организират почистването и химическото чистене или да реагират, когато нещо се случи в апартамента.
Но същият собственик може да има възможност веднъж месечно да отдели няколко часа, да прегледа документите си и да се погрижи за административните задължения, които остават при него.
Тогава „Пълно управление“ — 25% от нетния приход има много повече смисъл.
Mila Stays поема ежедневното управление на престоя и оперативната работа около апартамента, а собственикът остава ангажиран с част от своите административни и счетоводни задължения.
Бутиково управление — когато искате някой наистина да поеме грижата
При „Бутиково управление“ — 30% от нетния приход ситуацията е различна. Обикновено това е собственик, който няма почти никакво време да отделя на имота си.
Не иска да се занимава ежедневно с платформите, комуникацията с гостите, организацията, ЕСТИ, туристическия данък и текущата административна работа.
Но за мен тук има и нещо друго.
Бутиковото управление не е просто повече задачи, които Mila Stays поема.
То е за собственик, който иска неговият апартамент да има собствен характер. Да не бъде просто още едно място за настаняване в Банско.
Искам гостът да запомни къде е бил. Да види отношение. Да усети, че някой е помислил за детайлите.
Затова аз лично не бих препоръчала този пакет на човек, който не вижда смисъл в персоналното отношение, малките жестове и подаръците за гостите.
За мен Mila Stays стандартът означава нещо много просто: когато гостът влезе, да се почувства у дома си.
Каква е най-важната разлика между 25% и 30%?
При 25% Mila Stays поема ежедневното управление на имота — платформите, цените, резервациите, комуникацията с гостите, организацията на подготовката и контрола около престоя. Собственикът остава ангажиран с част от текущите административни и счетоводни задължения.
При 30% към това се добавят по-цялостната административна организация, ЕСТИ, туристическият данък, необходимата счетоводна организация, по-високото ниво на контрол и персонализираното Mila Stays преживяване.
За мен истинската разлика не е в процента. Тя е в отговора на въпроса: колко от процеса искате да остане при Вас?
„До Вас“ — когато искате да управлявате сами, но още не сте уверени
Има и съвсем друг тип собственици. Те искат сами да управляват имота си. Имат желание, интерес и искат да се научат.
Но в началото често има много несигурност. И много въпроси.
Какви документи са необходими? Как се работи с Airbnb и Booking? Как се позиционира една обява? Какво правим с гост, който не иска да си тръгне? Как реагираме на човек, който постоянно е недоволен? Какво правим след лош отзив?
Понякога не Ви трябва някой, който да управлява вместо Вас. Трябва Ви човек, на когото можете да се обадите и просто да попитате: „Това сега как да го направя?“
Точно за това е „До Вас“ — 69 € на месец. Собственикът управлява. Аз съм до него.
Но този пакет не е създаден с идеята човек да остане зависим от моята помощ завинаги. Искам с времето собственикът да натрупа опит, да започне да взема решенията по-уверено и постепенно да има все по-малко нужда от мен.
Тук моята роля естествено приключва — вече имате увереността да продължите сами.
За мен това е успехът на тази услуга.
„Успешен старт“ — когато тепърва навлизате в краткосрочното отдаване
„Успешен старт“ — 299 € еднократно е за хората, които тепърва искат да навлязат в Airbnb, Booking и краткосрочното отдаване.
Тук идеята не е да взема апартамента и да започна да го управлявам вместо собственика. Искам да седнем заедно, да минем през целия процес, да обясня това, което аз вече съм научила, да подготвим апартамента, обявите, цените, комуникацията и основните процеси — и след това да оставя имота в ръцете на собственика.
Ако утре аз самата получа нов апартамент, който никога не е отдаван, първо бих проверила законовите изисквания. След това бих разгледала другите апартаменти около него и в целия район — какво се предлага, какво се повтаря, какво търсят гостите и какво липсва.
Краткосрочното отдаване изглежда по-лесно, отколкото е
В началото и аз си мислех, че всичко е сравнително просто. Уреждам необходимите документи, започвам да отдавам и това е.
Да, ама не.
Едно от най-подценяваните неща е времето за комуникация. Гостите не пишат само когато на Вас Ви е удобно. Понякога въпросът идва вечер. Понякога има проблем точно когато имате друг ангажимент. Понякога трябва някой да реагира на място.
Подценява се и ценообразуването. Много лесно е собственикът да погледне апартамента си и да си каже: „Аз бих платил тази цена.“ Но пазарът не определя цените според това колко бихме платили лично ние.
Подценяват се и проблемните гости. Един конфликт, който не е управляван добре, може да завърши с негативен отзив и да повлияе на рейтинга и следващите резервации.
Заетост, правилна цена или правилни гости?
За мен няма смисъл да избирам само едно. Заетостта, правилната цена и правилните гости трябва да бъдат в баланс.
Евтината цена може да напълни календара, но това невинаги е най-добрият резултат за имота. Прекалено високата цена може да остави много свободни дни. А неподходящите гости могат да създадат проблеми дори при прекрасна резервация на хартия.
Какво мога да обещая на един собственик?
Не мога да обещая 100% заетост. Не мога да обещая конкретен висок доход. Не мога да обещая, че никога няма да има проблем с гост, техника, платформа или нещо друго около имота.
Такова обещание просто не би било истинско.
Но мога да обещая друго:
Ще бъда там и ще работя за Вашия имот така, както работя и за моите.
И така — кое управление да изберете?
Не мисля, че моята работа е да кажа на един собственик: „Вие трябва да вземете този пакет.“ Изборът трябва да бъде негов.
Аз мога да обясня какво включва всяка услуга, да отговоря на въпросите и да помогна човекът да разбере какво реално му е необходимо.
Но накрая въпросът отново е същият:
До каква степен искате да участвате в управлението на собствения си имот?
Мога да бъда до Вас. Мога да управлявам заедно с Вас. И мога да поема грижата за имота Ви.
Най-скъпият пакет не е най-добрият пакет за всеки собственик. Най-добрият е този, който Ви оставя точно толкова участие, колкото Вие самите искате да имате.
Ако искате да поговорим за Вашия имот, започнете с това колко време и колко участие искате да останат при Вас. Оттам изборът става много по-ясен.
Обсъдете Вашия имот
